Großprojekt der Samtgemeinde Sanierung oder Neubau: Studie zur Zukunft der Gesamtschule Hambergen
Die Gesamtschule in Hambergen soll ein neues Gebäude bekommen. Ob ganz, teilweise oder an anderer Stelle: Es wird auf jeden Fall teuer. Ein Gutachter hat die Varianten untersucht. Das Ergebnis überrascht.
Von Peter von Döllen
Die Sanierung der Kooperativen Gesamtschule am Wällenberg (KGS) wird eine teure Angelegenheit. Das ist allen Beteiligten klar. In der sogenannten Phase null hatten Verwaltung, Lehrer, Schüler und Lehrer zusammengetragen, wie die „neue“ Schule aussehen soll. Zudem haben sie ermittelt, welche Räume dafür nötig sind. Wenn schon so viel Geld in die Hand genommen wird, soll schließlich ein passendes Schulgebäude herauskommen, das möglichst keine Wünsche offenlässt.
Jetzt wird der Blick auf eine Umsetzung konkreter. Die Verwaltung hat eine Machbarkeitsstudie vorgelegt, die vom Unternehmen DKC Kommunalberatung aus Köln erarbeitet wurde. Die Experten – DKC berät laut eigener Aussage seit 15 Jahren Kommunen in unterschiedlichen Angelegenheiten – haben untersucht, wie die Samtgemeinde Hambergen ihre KGS am sinnvollsten auf den geplanten Stand bringt.
„Wir haben das Gebäude in Augenschein genommen“, sagt Michael Schultze-Rhonhof, Geschäftsführer von DKC. Dabei sei klar geworden: Die Schule muss dringend saniert werden. Das ergibt sich nicht nur aus der Bausubstanz – der ursprüngliche Bau ist mehr als 60 Jahre alt, die Erweiterung hat ebenfalls schon etliche Jahrzehnte auf dem Buckel, und 2011 wurde der neue Mittelbau eingeweiht. Vielmehr geht es auch um fehlende Barrierefreiheit, einen zu kleinen Eingangsbereich, viele Absätze und Bauschäden.
Was wurde untersucht?
Ein zentraler Aspekt der Machbarkeitsstudie ist das Geld. Die Berater haben dabei nicht nur die reinen Baukosten betrachtet. Sie setzen auch die Folgekosten in Relation und berücksichtigen Preissteigerung, Zinsen und mehr. Eingerechnet wurde auch ein Risikozuschlag, der je nach Variante unterschiedlich ausfällt. So ergibt sich eine tiefere Analyse. Doch auch andere Faktoren spielen eine Rolle, etwa die Erreichbarkeit des Gebäudes, sei Nutzen für das pädagogische Konzept, die Atmosphäre im Gebäude und auf dem Schulhof, die Dauer der Umsetzung sowie nötige Interimslösungen, Klimaschutz oder Ressourcenverbrauch. Alles wurde mathematisch gewichtet und in ein Punktesystem übertragen. Diese Berechnungen wurden für eine vierzügige Schule angestellt.
Welche Varianten wurden verglichen?
Betrachtet wurden drei Varianten. Bei der ersten soll der alte Teil der Schule abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden. Der neuere Teil würde saniert. Dieses Vorgehen scheint eine günstige Lösung zu sein. Es könnte aber auch alles abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, was die Alternative 2 wäre. Die dritte mögliche Lösung geht ebenfalls von einem kompletten Neubau aus. Im Gegensatz zu Variante 2 würde der allerdings an einem anderen Standort erfolgen.
Wann könnten die Pläne umgesetzt werden?
Den geringsten Zeitaufwand erfordert laut der Studie die zweite Variante. Ein Neubau an gleicher Stelle könnte im Sommer 2027 fertig werden, wenn 2025 begonnen wird. Der Abriss müsste noch 2024 beginnen. Die Schüler müssten 24 Monate lang in einer Zwischenlösung beschult werden. Variante 1 wäre im März 2029 bezugsfertig. Insgesamt müsste eine Zwischenlösung für 35 Monate geschaffen werden, die aber kleiner ausfallen kann, weil der Neubau bereits ab 2027 genutzt werden könnte, wo ein Teil der Schüler unterkommen könnten. Variante 3 wäre drei Monate später nutzbar, also im Sommer 2029. Das liegt unter anderem daran, dass ein Zeitpuffer für die Grundstückssuche und einen Erwerb eingeplant wurde.
Wie teuer sind die Varianten?
Die Sanierung des neueren Gebäudeteils würde rund 14,4 Millionen Euro kosten, schätzen die Gutachter. Hinzu kämen die Kosten für den Neubau in Höhe von 19,6 Millionen Euro; die Baukosten von Variante 1 summieren sich somit auf knapp 34 Millionen Euro. Bei der mittleren Lösung geht es um einen reinen Neubau, der für rund 36,9 Millionen Euro zu realisieren wäre. Rund 39 Millionen Euro wären es bei einem Neubau auf der grünen Wiese. Der Teilneubau wäre damit am günstigsten.
Die Gebäudeteile der KGS stammen aus unterschiedlichen Baujahren. Foto: Peter von Döllen
Werden alle Kosten einberechnet, etwa für Finanzierung, Preissteigerung und Risiko, müssen laut Gutachten für die Variante 1 knapp 100 Millionen Euro angesetzt werden. Variante 2 kostet unter dem Strich rund 98 Millionen Euro, und Variante 3 etwa 113,5 Millionen Euro.
Wie fließen die Kosten in die Bewertung ein?
Bei der Bewertung kommt der sogenannte Ressourcenvergleich zur Anwendung. Dafür wurde der Restbuchwert nach Ablauf des Beobachtungszeitraums, 30 Jahre, der Gebäudevarianten ermittelt. Davon werden die Aufwendungen abgezogen, die in diesem Zeitraum angefallen sind. Hier schneidet nun der Neubau auf dem grünen Acker mit rund 45 Millionen Euro am besten ab. Die Variante 2 folgt mit etwa 51 Millionen Euro. Abgeschlagen auf dem dritten Platz landet die Variante 1. Sie würde knapp 55 Millionen Euro verbrauchen.
Welchen Nutzwert erzielen die Varianten?
Auch hier schneidet der Teilabriss nicht gut ab, Variante 3 hingegen erzielt die Bestnoten. In diesem Fall kann der Bau nämlich genau auf die Bedürfnisse zugeschnitten werden, und das hat Folgen. Bei einem Teilabriss werden die Planungsoptionen durch den erhaltenen Gebäudeteil limitiert.
Zu welcher Empfehlung gelangt der Gutachter?
DKC-Geschäftsführer Schultze-Rhonhof empfiehlt den Neubau auf der grünen Wiese. Diese Variante erreicht die Höchstpunktzahl. Es müsse allerdings ein Grundstück vorhanden sein. Ein Neubau an jetziger Stelle wäre die zweitbeste Lösung. Lasse man den Restwert nach 30 Jahren außer Acht, hätte Variante 2 die Nase vorn. Der Gutachter empfahl, die gewünschten Flächen nochmal zu überprüfen. Dort könne noch Einsparungspotenzial liegen.
Warum schneidet Variante 1 am schlechtesten ab?
Wenn in der Vergangenheit über die Sanierung der KGS diskutiert wurde, ging es mehr oder minder stets um eine Teilsanierung, bei der nur der alte Gebäudebestand abgerissen würde. Das wurde nie explizit gesagt, schwang aber immer mit – vermutlich, weil es eine kostengünstige Umsetzung versprach. Laut Studie ist das ein Trugschluss. Michael Schultze-Rhonhof erklärte, eine Sanierung berge mehr Risiken als ein Neubau, was bei der Bewertung zu beachten sei. 40 Prozent Risikoaufschlag hat er in die Vergleichsrechnung einfließen lassen, bei einem Neubau sind es 20 Prozent. Und die Umsetzung koste Zeit. Etwa 35 Monate lang müsste ein Teil des Unterrichts in Zwischenlösungen stattfinden, was zusätzliche Kosten verursachen würde.
Wie reagiert der Samtgemeindebürgermeister?
Gerd Brauns zeigte sich überrascht. Das Ergebnis zeige, wie wichtig die Betrachtung durch externe Experten sei. Zunächst soll nun mit der Schule der Flächenbedarf besprochen werden.
Quelle: https://www.weser-kurier.de/landkreis-osterholz/sanierung-oder-neubau-studie-zur-zukunft-der-gesamtschule-hambergen-doc7tr7obqgqz9b15i6oc7 (erschienen am 26.01.2024).